Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Parce que les montants mis en jeu dans le cadre d’un investissement locatif sont conséquents, il est nécessaire de ne pas se tromper. Vous devez avant tout avoir une vision d’ensemble avant de vous lancer, quels que soient vos moyens financiers, vos objectifs et préférences. Accessible par crédit, l’immobilier est un actif qui a toujours eu du succès. Pour développer votre patrimoine, vous devez optimiser votre capacité d’épargne et d’endettement. Comment faire pour bien investir dans l’immobilier locatif ? Réponse dans cet article complet.

Choisir un secteur géographique et analyser le marché immobilier

Se lancer dans un projet d’investissement locatif nécessite forcément de sélectionner au préalable un secteur géographique clé. C’est dans cet endroit que se situera votre bien immobilier. Il vous faut également étudier le marché en profondeur.

Pour débuter, optez pour une ville à forte hausse de population. Le quartier doit être desservi par de nombreux transports en commun et se doter d’infrastructures de qualité. Avant de choisir un bien parmi d’autres, vérifiez également la proximité des commerces et des écoles. En fonction de votre type de locataire cible, la proximité de certains lieux par rapport à d’autres sera à privilégier. Ainsi, si vous souhaitez louer votre logement à une famille ou à des étudiants, privilégiez la proximité des écoles et universités. Sachez également que lorsque le logement est mis en location à un prix trop élevé, il se louera plus difficilement et il pourra connaître un turn over plus important. Prenez également en considération l’offre d’emplois dans la ville concernée ainsi que la présence de grandes industries.

Vous l’aurez compris, l’emplacement du bien est un élément stratégique dans votre projet d’investissement locatif. Le secteur doit posséder une demande locative importante, dans un objectif de pérennisation de votre investissement en matière de plus-value.

Ne pas négliger la place du crédit immobilier dans votre investissement locatif

Qui dit investissement locatif dit généralement crédit immobilier. Le financement d’un investissement locatif à l’aide d’un crédit peut vous permettre d’optimiser votre achat. Encore faut-il prendre en compte tous les éléments avant de vous engager.

Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier qui vous convient et dans lequel vous souhaitez investir, il vous reste à optimiser le financement. Pour bien investir dans l’immobilier locatif, il est nécessaire d’être à la fois un bon gestionnaire financier et un bon emprunteur. A ce titre, il est intéressant de connaître la formule de calcul de l’intérêt du prêt immobilier.

Investir dans l’immobilier locatif : logement loué vide ou meublé ?

Si vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location, il vous faut choisir entre un logement loué vide ou meublé. Si vous investissez dans de l’immobilier locatif classique, vous êtes tenus de nombreuses responsabilités en tant que propriétaire. Se renseigner au préalable est un prérequis pour réaliser un montage immobilier de qualité et ne pas commettre d’erreurs. En fonction du choix effectué, l’optimisation fiscale sera plus ou moins conséquente.

A défaut, la location est nue. Dans ce cas, vous n’optez pas pour un dispositif fiscal en particulier. La fiscalité sera assez élevée dans ce type de situation, hormis dans le cas d’un déficit foncier. La location meublée apparaît comme une solution pour réduire votre impôt sur les revenus locatifs. Via le dispositif du LMNP (location meublée non professionnelle) la location meublée est plus intéressante. Vos revenus locatifs sont ainsi considérés comme étant des BIC, ou bénéfices industriels et commerciaux. Fiscalement, vous avez le choix entre un abattement forfaitaire de 50 % ou bien appliquer les frais réels qui comprennent l’amortissement.

On considère en pratique qu’une location meublée est principalement adaptée aux studios et aux petits appartements dans de grandes villes très recherchées. Ces dernières sont généralement étudiantes et l’offre de logements s’adresse plutôt aux jeunes actifs. En contrepartie de la location meublée, le propriétaire pourra proposer un loyer un peu supérieur à la location nue.

Penser à la gestion de votre investissement et aux garanties

En tant que propriétaire d’un bien immobilier mis en location, il peut souvent être difficile de tout gérer au quotidien. Entre les réparations importantes du logement, l’état des lieux d’entrée et de sortie, les vacances locatives et la sélection des locataires, la situation peut rapidement être difficile à gérer. Cette situation est d’autant plus complexe en cas d’investissement dans plusieurs logements différents.

La gestion locative relève entre autres des compétences des agents immobiliers ou des syndics. Il s’agit de mettre en action un ensemble de différentes activités dont l’objectif principal est l’optimisation du rendement économique du patrimoine immobilier. En confiant la gestion de votre bien à une agence immobilière, vous vous assurez de pouvoir évoluer sans difficulté. Les démarches seront également facilitées et les créances recouvrées sans difficulté. En contrepartie d’une rémunération égale à 8 % du loyer environ, vous gagnez un temps considérable et pouvez oublier tous vos tracas locatifs. De plus, sachez que les honoraires de gestion locative peuvent se déduire de vos revenus fonciers.

En matière de garantie, il est important de ne pas oublier de souscrire une garantie locative. Cette dernière est indispensable pour garantir le versement des loyers pour votre bien immobilier. Vous rentabilisez également votre investissement dans le temps, ce qui est un avantage non négligeable. Vous avez le choix entre une assurance loyers impayés ou bien une garantie universelle. Pour ce faire, vous devez vous tourner vers la compagnie d’assurance de votre choix.

Penser avant tout à la défiscalisation

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, un écueil consiste à rechercher avant tout la rentabilité excessive au détriment des dispositifs de défiscalisation. Or, au regard des performances proposées par les placements traditionnels, il est tout à fait convenable d’attendre un rendement d’environ 3 %. Sachez que dans tous les cas, un investissement dans l’immobilier prendra de la valeur sur le long terme. Vous en ressortirez donc forcément gagnant.

L’Etat a mis en place plusieurs dispositifs qui vous permettent de défiscaliser une partie de votre revenu. C’est notamment le cas du dispositif de la loi Pinel, pour réduire votre impôt. La condition est la mise en location du bien sur 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de location est longue et plus le bénéfice fiscal est important. Néanmoins, sachez que les loyers seront plafonnés, à un niveau un peu inférieur à la moyenne. Tout l’intérêt est de réaliser un calcul précis afin d’obtenir une idée de la rentabilité au regard du coût.